La société civile immobilière (SCI) est un excellent outil de gestion et de transmission de patrimoine, mais attention, elle n’est pas adaptée à tous les cas de figure.

La société civile immobilière (SCI) offre de sérieux atouts, sa particularité est d’être soumise au droit civil, puisqu’il ne s’agit pas d’une société commerciale. En outre, son objet est multiple, acquérir et détenir des biens immobiliers, les mettre à la disposition des associés, les mettre en location, les revendre, et répartir les revenus perçus.

Bien sûr, et c’est là l’intérêt de la SCI, les biens appartiennent à la société et non aux associés qui sont, eux, détenteurs de parts du capital social. Créer une telle structure ne pose pas de difficulté particulière. Il suffit de réunir deux associés au minimum, rédiger les statuts et accomplir quelques formalités d’enregistrement et de publicité. En revanche, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un juriste, un notaire ou un avocat qui sauront, en fonction de la finalité assignée à la société, établir des règles ad-hoc, les statuts définiront les modalités de fonctionnement de la société.

Avant de se lancer, il est primordial de faire un point complet sur sa situation, statut marital, présence d’enfants, apport, besoin d’un prêt, taux d’imposition, etc., et sur les objectifs
recherchés, investissement, transmission, protection d’un proche, préservation d’un bien, etc., pour confirmer la pertinence de la création d’une SCI.

Parmi les enjeux qui peuvent justifier la création d’une SCI, nous en avons retenus 4 principaux.

1er enjeu : Conserver et Gérer un Patrimoine Familial

Au décès des parents, les enfants se retrouvent propriétaires indivis du patrimoine familial. En créant une Société civile immobilière, ils peuvent conserver un bien de famille en évitant les blocages et les lourdeurs liés à l’indivision. Dans une situation d’indivision successorale, les biens appartiennent indistinctement à tous les héritiers. Chaque enfant n’est pas propriétaire de tel ou tel bien, mais de l’ensemble de la masse indivise à hauteur de sa quote-part d’héritage.

2ème enjeu : Échapper aux Contraintes de l’Indivision

Tant que dure cette indivision, c’est-à-dire jusqu’au partage des biens, les indivisaires doivent faire face à une lourdeur de fonctionnement, toutes les décisions devant être prises de façon collégiale. L’accord des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis est presque toujours indispensable. Quant aux décisions les plus importantes, notamment la vente d’un bien, elles sont prises à l’unanimité. En cas de silence ou de refus d’un indivisaire, tout est bloqué, sauf à saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir une autorisation judiciaire.

Gestion facilitée et solution durable

Quand l’entente est bonne et qu’il y a la volonté de conserver ensemble une maison de famille, la décision peut être prise de créer une SCI et d’y apporter le bien. La gestion est plus aisée que dans une indivision. En effet, le gérant peut agir seul, dans la limite des pouvoirs que lui accordent les statuts. La SCI offre effectivement une certaine stabilité en écartant le risque de l’action en partage de l’indivision. En effet, l’article 815 du code civil spécifié que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) ». Tout indivisaire peut donc, à tout moment, provoquer le partage et récupérer sa mise. Les autres n’ayant d’autre choix que de racheter sa part, s’ils en ont les moyens, ou d’envisager la vente du bien, éventuellement après décision judiciaire. En ce sens, la SCI offre une solution plus durable et plus stable bien que cette dernière s’effrite au fil des années et des générations qui se succèdent.

3ème enjeu : Protéger son Concubin

En achetant à deux leur résidence principale, les concubins, donc non mariés, ni pacsés, deviennent propriétaires indivis de leur logement. Au décès de l’un d’eux, le survivant n’est pas assuré de pouvoir rester dans le logement car il n’est pas héritier de la succession. Dans un souci de protection, ils peuvent toujours, par testament, se léguer mutuellement leur quote-part afin qu’au décès du premier, l’autre ne se retrouve pas en indivision avec les héritiers. Mais ce legs sera taxé à 60 %. Sans compter que ses co-indivisaires pourront l’obliger à vendre.

Une protection efficace

Créer ensemble, préalablement à l’achat de leur logement, une société civile immobilière, peut offrir aux concubins une solution efficace. C’est la SCI qui achète le bien. Le montage consiste ensuite à organiser un démembrement croisé de propriété des parts sociales afin d’assurer au concubin survivant un maintien dans les lieux jusqu’à son propre décès.

Avec ce système, et à condition d’avoir apporté un soin particulier à la rédaction des statuts, le survivant est assuré de pouvoir demeurer dans le logement jusqu’à son propre décès, tout en gardant le contrôle de la SCI et donc du bien.

Un risque en cas de séparation

Cette solution présente néanmoins des risques en cas de séparation. La situation serait alors complexe à dénouer car les concubins seraient tenus de trouver une solution amiable, soit la vente du bien et le partage du prix, soit le rachat par l’un de la quote-part de l’autre. Pour diminuer ce risque, il est conseillé de contracter un Pacs qui ne crée pas beaucoup
d’obligations mutuelles et se dénoue facilement.

4ème enjeu : Organiser la Transmission de son Patrimoine à ses Enfants

De leur vivant, nombre de parents souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine à leurs descendants. Pour ce faire, former une Société Civile Immobilière est idéal. La SCI a en particulier comme effet de réduire les droits de donation, tout en gardant la main sur la gestion des biens. Le choix est parfois fait de démembrer un ou plusieurs biens immobiliers
afin de donner la nue-propriété aux enfants, tout en conservant l’usufruit des biens, c’est-à-dire la possibilité d’y habiter ou d’en percevoir les revenus. Cette solution, efficace d’un point de vue fiscal, présente plusieurs inconvénients. Le plus important étant la perte par les parents de la maîtrise des biens. L’accord des enfants, devenus nus-propriétaires, devient
indispensable, notamment pour vendre, mais une SCI permet néanmoins aux parents de gérer les biens; en effet, il est possible de distinguer la propriété des biens et le pouvoir de les gérer.

Conserver la maîtrise

La SCI est un outil très souple dont les règles de fonctionnement sont personnalisables, à condition de prévoir des statuts appropriés. Ainsi, les parents désignés cogérants peuvent se voir accorder des prérogatives importantes : engager des travaux, signer des baux d’habitation, encaisser les loyers et même vendre les biens. En parallèle et pour verrouiller le tout, une clause prévoit généralement que la révocation de la gérance n’est possible qu’à l’unanimité des voix. Une autre possibilité est d’instaurer des parts sociales à droit de vote multiples qui sont attribuées aux parents. Ainsi, lors des votes en assemblée, leurs parts ont plus de poids. De même, les parents peuvent s’accorder un droit de veto afin de s’opposer à certaines décisions, telle que la vente d’un bien ou sa mise à disposition gratuite ». Ils sont ainsi assurés de gérer les biens à leur convenance, tout en intégrant la jeune génération à leur patrimoine. Pour conserver un pouvoir plus important, il est préférable de conserver l’usufruit. Les enfants reçoivent alors des parts en pleine propriété de la SCI qui ne détient que la nue-propriété des biens.

Plus globalement, la SCI offre des avantages juridiques et fiscaux, mais doit faire l’objet d’une gestion rigoureuse.

 

Une fiscalité avantageuse

L’autre avantage de la SCI est de favoriser une transmission progressive. Le ou les biens étant transformés en parts sociales, il est possible de les donner au coup par coup, et non en bloc, pour éviter l’impôt. Ainsi, au fil du temps et à mesure que l’abattement se reconstitue, plusieurs donations peuvent être consenties. Une solution d’autant plus intéressante que les biens immobiliers, divisés en parts sociales, peuvent être considérés comme ayant une valeur vénale plus faible, générant ainsi une fiscalité moins forte. Il est ainsi admis une décote de 15 % sur la valeur des parts de la société car elles ne sont pas liquides.

Gare aux frais

S’il est facile de profiter au mieux de l’abattement fiscal, il faut en revanche prévoir le coût de création de la société. Puis, les coûts engendrés par l’apport du ou des biens immobiliers à la SCI. Il faut savoir qu’un apport est assimilé à une vente et constitue en conséquence une opération susceptible de dégager une plus-value imposable. Bien sûr, s’il s’agit de la résidence principale des parents, ils en seront exonérés, de même que, s’ils détiennent le bien depuis plus de 30 ans, ils n’auront rien à payer. En revanche, dans les autres situations, la plus-value peut être taxée. De même si, à la différence d’une vente, l’apport du bien à la SCI ne donne pas lieu au paiement de droits d’enregistrement, il occasionne tout de même des frais, honoraires du notaire ou de l’avocat, frais de publicité foncière,… .

Les 7 erreurs à éviter !

• Négliger les obligations comptables et fiscales, ne pas convoquer d’assemblée annuelle
• Créer une SCI pour faire de la location meublée.
• Acheter un bien immobilier avant de créer la SCI car l’apport du bien occasionne d’importants frais. En revanche, il est permis de créer la société entre la promesse ou le compromis de vente et l’acte définitif d’achat, la SCI se substituant alors à l’acquéreur initial.
• Recopier les statuts d’une autre SCI.
• Penser que louer des biens à usage d’habitation va permettre à la SCI de récupérer la TVA sur les travaux et autres factures. L’option à la TVA n’est possible qu’en cas de location d’un bien à usage professionnel. De plus, elle implique aussi de collecter la TVA sur les loyers.
• Utiliser la SCI seulement comme un outil d’optimisation fiscale.
• Fonder une SCI pour créer du déficit foncier. L’opération qui consisterait à louer sa résidence principale à sa SCI dont le loyer permettrait de déduire les charges afférentes à ce bien serait considérée comme un abus de droit.