Le secteur de la transaction immobilière emploie de nombreux acteurs dont les fonctions et les attributions varient suivant leur condition juridique. L’agent immobilier est soumis aux dispositions légales en tant que profession réglementée par la Loi Hoguet. Travailler dans la transaction immobilière revêt différentes formes qui disposent chacune de règles spécifiques qu’il est indispensable de connaître si l’on souhaite exercer ce métier.
Négociateur salarié, négociateur indépendant ou agent commercial immobilier en auto-entrepreneur… Quel statut choisir ? L’axe principal de réflexion réside dans l’appréhension des différences entre le statut d’agent commercial immobilier salarié et celui d’indépendant.
1. Le statut d’agent immobilier?
La loi Hoguet constitue le fondement juridique du statut d’agent immobilier depuis 1970. Elle fût récemment amendée par les lois ALUR et ELAN respectivement de 2014 et 2018 dans le but de renforcer les conditions d’exercices de la profession.
a) Les obligations légales pour exercer
Pour pouvoir bénéficier du titre d’agent immobilier et exercer son activité en toute légalité, il faut au préalable remplir les conditions suivantes :
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Être titulaire d’une carte professionnelle « Transaction immobilière »,
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Souscrire une police d'assurance en responsabilité civile professionnelle,
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Justifier d’une garantie financière,
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Rendre publique les informations relatives conditions de transaction,
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Respecter la règlementation en matière d’annonces immobilières,
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Effectuer 14 heures de formation continue par an dans le cadre du renouvellement de la carte professionnelle tous les 3 ans.
Le titulaire de la carte professionnelle est alors habilité à endosser le rôle d’intermédiaire légal dans tout type de transaction d'immeuble et fonds de commerce. Il a bien sûr la possibilité de travailler seul, en son nom propre, avec le statut d’agent immobilier auto-entrepreneur ou en créant une agence immobilière lui permettant de recruter des collaborateurs.
b) Les collaborateurs
S’il gère une agence ou un réseau immobilier, cet agent immobilier a à sa disposition deux types de profils pour composer son équipe, disposant chacun d’un statut spécifique :
- L’agent commercial ou mandataire immobilier :
Il s’agit d’un agent commercial qui bénéficie d’un statut d’agent commercial immobilier indépendant. La seule différence avec l'agent immobilier dirigeant de l'agence ou du réseau, réside dans le fait qu'il ou elle n’est pas obligé d'être titulaire d’une carte professionnelle. L'agent commercial immobilier n’est donc pas autorisé à signer les compromis de vente. Il signe alors un mandat avec un réseau immobilier ou un agent immobilier pour le compte de qui il commercialise les biens jusqu'à la réalisation de la transaction.
Pour rappel, une transaction est une opération commerciale par laquelle au minimum deux parties, en général un vendeur et un acquéreur, ou un bailleur et un locataire, s'entendent sur les conditions pour échanger un service (location) ou un bien (vente).
- L’agent commercial immobilier salarié :
Ce négociateur peut aussi être embauché par l’agence en Contrat à Durée Déterminée ou Indéterminées, ce qui exclue alors toute possibilité d’être auto-entrepreneur. L’agent commercial immobilier salarié dépend d'une hiérarchie et doit se conformer aux régles de travail établie par l'entreprise comme spécifiée danjs son contrat de travail. Il peut néanmoins être qualifié de négociateur VRP (Voyageur, Représentant, Placier), ou non; la différence entre ces deux statuts est la suivante :
-VRP : prospecter la clientèle et repérer les éventuelles opportunités
-Non VRP : accueillir les clients en agence et faire visiter les biens
2. Les différences entre le statut de salarié et celui d'agent commercial immobilier indépendant
Dans la pratique, quelles sont les implications de l’un ou l’autre de ces statuts ?
a) Le collaborateur salarié est lié par un contrat de travail
Le statut de collaborateur salarié dépend directement des dispositions du contrat de travail. C’est toutefois un statut qui est de moins en moins en vogue au profit de celui d'agent commercial immobilier indépendant, de mandataire immobilier.
- Les avantages :
Ils résident essentiellement dans les "conforts" sociaux propres à tout salariat, à savoir un salaire mensuel, des charges sociales un peu moins élevées, le bénéfice d'une mutuelle santé, et le droit aux allocations chômage si malheureusement l'entreprise décide de se séparer du lui ou est contrainte à réduire son effectif salarié pour des raisons économiques… et sans oublier un bureau où se rendre et travailler, mais ce dernier avantage est contre-balancé avec les contraintes s'y rapportant. Quant au métier lui-même, le collaborateur est en effet en mesure de compléter sa formation par une expérience terrain et ainsi de se forger une expérience qui lui sera utile s’il aspire plus tard à se mettre à son compte pou créer sa propre agence immobilière.
- Les inconvénients :
Le lien de subordination juridique, économique, et opérationnel du salarié bride incontestablement la liberté du collaborateur et l’empêche de constituer sa propre clientèle. Comme évoqué dans le paragraphe précédent, le collaborateur disposant d'une infrastructure physique où travailler est d'autant plus contraint par une discipline d'horaires de présence même si ce job nécessite d'être plus sur le terrain, chez des clients pour rentrer des mandats ou pour faire visiter afin de boucler des deals. Enfin, et outre la pression qu'il peut subir par sa hiérarchie eu égard à l'urgence de réaliser ses premières affaires, l’inconvénient majeur est le faible montant de sa rémunération face aux honoraires réalisés par ses affaires et à ce qu’il pourrait obtenir en tant qu' agent commercial immobilier indépendant.
b) L’agent commercial immobilier indépendant est lié par un contrat commercial,
L’agent commercial et le réseau, ou l'agence, relève d'un contrat commercial en dehors de toute lien avec le droit du travail. Ce contrat fixe le cadre et les rémunérations des missions menées avec succès par le mandataire immobilier.
- Les avantages :
L’indépendance et l’autonomie est le 1er avantage du statut d’agent immobilier indépendant : home office, gestion de son temps et de sa clientèle… La maîtrise et l'évolutivité de la rémunération sont le deuxième avantage. En effet, celle-ci est généralement progressive selon le chiffre d'affaires réalisé, et n'est que rarement inférieure à 70% des honoraires réalisés, et peut même monter à 99%, mais attention là au miroir aux alouettes. Il est rare, même si cela est possible, d'atteindre une rémunération de 99% des honoraires sachant que la progression se fait par palier sur la base d'une année pleine d'activité. Cela signifie que les compteurs sont en général remis à zéro au début de l'année suivante. Cependant, certains réseaux propose aux mandataires performants de redémarrer un nouvel exercice non pas au premier palier, mais au deuxième, élément particulièrement motivant.
Un dernier avantage, qui ne peut être néanmoins le coeur de son activité qui reste la transaction, est la possibilité qui lui est offerte, lorsqu'il se sent prêt et qu'il a déjà réalisé un certain nombre de transactions, est de pouvoir parrainer et constituer son propre réseau d'agents commerciaux immobiliers.
- Inconvénients :
Ce statut ne relève pas de la convention collective des métiers de l’immobilier, et a le devoir de régler ses propres cotisations sociales, comme tout professionnel indépendant. En outre, le mandataire immobilier travaillant en général de son domicile ne semble pas, à priori, pouvoir bénéficier du travail d'équipe et de l'émulation qui en résulte. Il est nécessaire de citer cet inconvénient qui est pourtant de moins en moins vrai eu égard aux technologies de communication interne à tout réseau, et en particulier des réunions régulières menées en visio- conférence ou des système de chat instantanée.
3. Focus sur le statut d’agent immobilier indépendant en réseau de mandataires
Pourquoi le statut de mandataire immobilier en réseau rencontre-t-il de plus en plus de succès auprès des négociateurs immobiliers et de ceux qui veulent le devenir ?
a) L’accompagnement du réseau
Un réseau de mandataires immobiliers est constitué d’un ensemble d’indépendants qui collaborent au sein d'un réseau qui dispose du statut d'agence immobilière et titulaire de carte T (T pour Transaction). L’agent commercial immobilier qui s’affilie alors au réseau bénéficie de sa force de frappe en terme de publication sur un grand nombre de portails majeurs d'annonces immobilières. En outre, il va lui être ouvert des droits à l'utilisation d'outils indispensables et tels que un logiciel métier, un outil digital d’estimation, un logiciel de piges immobilières lui facilitant sa prospection, la réalisation de visuels en très haute définition, de visites virtuelles, et de vidéo.
En outre, le mandataire bénéficie d'un programme de formations dont la plupart sont certifiantes.
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b) La liberté dans le travail
Puisque le mandataire immobilier peut opter soit du statut auto-entrepreneur, ou alors de celui de l’Entreprise Indépendante à Responsabilité Limitée (E.I.R.L), il dispose d'une grande liberté dans la gestion de son emploi du temps et une totale autonomie dans l’exercice de son activité. Un soutien métier est à sa disposition sans les contraintes du statut d’agent immobilier salarié. C’est également une opportunité de développer la même activité qu’un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle sans en subir les responsabilités légales afférentes.
En définitive, ce face à face permet au statut d’agent commercial immobilier indépendant d'être le grand gagnant, d’autant plus si son activité est exercée au sein d’un réseau. Qu’il s’agisse d’une question de rémunération, d’approche métier, ou de mode de vie, le mandataire en percevra de plus grands bénéfices.
Et dans un secteur d’activité qui se digitalise de plus en plus, ce statut se prête nettement mieux à l’exercice et au succès de la transaction immobilière.