Au-delà de conserver une maison qui a été le théâtre de merveilleux moments en famille, le départ d’un des parents est toujours un douloureux moment qui précède, le plus souvent, des complications administratives et patrimoniales.
Comment cela se passe-t-il au juste et quelles sont les recettes afin que la maison reste dans la famille en évitant les déchirures entre frères et soeurs ?
Au décès du premier de vos parents, la propriété est alors démembrée et , avec vos frères et soeurs, vous héritez de la nue-propriété. Votre parent survivant en conserve l’usufruit.
Au décès de celui-ci ou de celle-ci, vous devenez propriétaire d’une part de la maison, en direct, ou par l’intermédiaire d’une SCI. Un bien immobilier détenu en indivision n’appartient pas à une seule personne, toutes les décisions devant être prises quant à sa gestion doivent l’être en accord avec l’ensemble des autres propriétaires.
Un bien détenu en démembrement
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, la propriété est partagée entre la nue-propriété qui donne la possession des murs, et l’usufruit du bien qui procure le droit d’habiter ou de mettre en location ledit bien.
Dans le cas d’une maison de famille, si aucune donation n’a été faite à leurs enfants du vivant des deux parents, le parent survivant conserve en général l’usufruit, et la nue-propriété est transmise aux enfants. Dans presque la totalité des cas, le droit de propriété d’une maison de famille est ainsi démembré.
L’avantage d’un démembrement est qu’au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété en parfaite franchise de droits de donation.
De plus, la nue-propriété transmise par donation ou au cours d’une succession permet une minoration des droits à régler; ceux-ci sont calculés sur la valeur transmise, soit sur la valeur de la nue-propriété, dont la base de calcul est plus faible que celle de la pleine propriété.
Le problème des dépenses courantes
Pour éviter que le bien soit entretenu à la suite d’un désaccord familial, le Code Civil définit le partage des charges et frais qui relèvent de chacun. A l’usufruitier de prendre en charge les réparations courantes d’entretien (peinture des volets, travaux de fonctionnement de la plomberie, entretien du jardin, etc…), au nus-propriétaires de prendre en charge les gros travaux tels que le ravalement, le changement de chaudière, la mise aux normes du système électrique,…
La clé de répartition concernant la prise en charge des dépenses courantes est en général celle qui est adoptée lors d’un bien mis en location. Les nus-propriétaires paient la taxe foncière, et l’usufruitier paie la taxe d’habitation.
La gestion au quotidien de la maison
C’est l’usufruitier qui, en général, assume de planifier le partage de l’occupation de la maison, les règles de fonctionnement, et éventuellement la location à des tiers lorsque la maison n’est pas occupée.
Désaccords entre usufruitier et nus-propriétaires
Lorsqu’un bien est détenu en démembrement, l’usufruitier et les nus-propriétaires doivent s’entendre pour le céder. L’accord de l’usufruitier est indispensable. Si celui-ci refuse, la situation peut rester bloquée jusqu’à son décès, et les nus-propriétaires doivent assumer leur quote-part de dépenses et les coûts liés à d’éventuels gros travaux d’entretien. Par ailleurs, l’usufruitier a la capacité à interdire aux nus-propriétaires l’accès à la maison puisqu’il est le seul à détenir le droit de jouissance.
En cas de conflit particulièrement sévère, les nus-propriétaires peuvent tenter de demander la déchéance de l’usufruit en justice. Outre le fait de constater la fin de relations familiales normales, le processus sera long, coûteux et n’aura la faculté d’aboutir que très rarement, sauf à prouver la volonté délibérée de l’usufruitier de laisser le bien se dégrader.
Un bien détenu en indivision
La maison familiale peut être également détenue sour forme d’indivision dont le régime juridique est le même que celui régissant l’acquisition d’un bien immobilier par deux personnes vivant en concubinage, pacsés, ou encore mariés en séparation de biens.
Chaque indivisaire possède une quote-part de propriété du bien. Lorsque les enfants sont indivisaires, leurs droits de propriété sont identiques. Pour qu’une indivision fonctionne parfaitement bien, une entente familiale est absolument nécessaire. En effet, les droits de propriété de chaque indivisionnaire sont identiques, ce qui peut poser d’ailleurs des problèmes car aucun ne peut se prévaloir de droits supérieurs aux autres.
Pour éviter toute situation conflictuelle, il est vivement recommandé de fixer des règles strictes de gestion.
- Etre d’accord sur les objectifs patrimoniaux de chacun est la première règle à appliquer. Si l’un des indivisaires ne veut plus du bien dans son patrimoine alors que les autres souhaitent le conserver, l’indivision ne fonctionnera pas très longtemps.
- Accepter d’être très transparent sur les moyens financiers consacrés à cette maison.
- Ouvrir un compte bancaire joint et versez dessus régulièrement des sommes correspondantes à la quote-part de chacun dans l’indivision afin de régler les charges courantes et les dépenses plus ponctuelles.
- Ecrire les règles des gestion noir sur blanc permettant que la situation s’envenime après quelques années; si chacun s’entend au départ, ce peut ne plus être le cas au bout de quelques années.
Un partage des responsabilités en bonne intelligence
La gestion de la maison peut faire l’objet d’un partage des tâches. Par exemple, un indivisionnaire peut être chargé des finances (règlement des factures, vérification des mises de fonds de chacun,…), tandis qu’un autre peut être chargé des tâches relatives à l’immobilier ( travaux, changement des équipements, …), et le troisième du bien lui-même (occupation, réapprovisionnement, ménage,…)
La convention d’indivision
Si une indivision peut fonctionner entre frères et soeurs, lorsque chacun fonde sa famille et qu’il faut gérer une maison entre beaux-frères, belles-soeurs, neveux et nièces, les risques de problèmes familiaux sont plus nombreux. Il est alors préférable de mettre en place une convention d’indivision. Ce document peut être rédigé sous seing privé, mais il peut être passé devant un notaire. Prévu dans l’article 1873–1 du Code Civil, ce document, valable pour une durée de 5 ans et reconductible par tacite reconduction, permet de prévoir toutes les règles de fonctionnement de l’indivision.
Sortie d’une indivision
Contrairement à un démembrement, il est possible de sortir d’une indivision bien que cette opération peut se révéler complexe. La valeur de la quote-part de l’indivisaire souhaitant sortir est calculée selon la valeur de la maison. L’acheteur de vos parts devra régler des droits de partage estimé entre 3,5 et 4% de la valeur du bien.
Si aucun co-indivisaire ne souhaite racheter vos parts et que vous parvenez à les vendre à une personne extérieure, vous devrez en informer les autres membres de l’indivision et leur communiquer le prix. Ils ont alors un mois pour exercer un droit de préemption selon l’article 815–1 du Code Civil , puis ils disposent de deux mois pour acheter formellement vos parts.
En cas de blocage de quelque nature qu’elle soit, vous devez savoir qu’il est toujours possible de provoquer la sortie de l’indivision, cela signifie aller en justice pour pousser la vente du bien et récupérer votre quote-part de propriété.
Glossaire
- Nue-propriété: Fait de posséder les murs d’une maison de famille, sans avoir le droit d’en jouir. Le nu-propriétaire dispose de la nue-propriété, seul ou avec d’autres nus-propriétaires.
- Usufruit: Droit de jouissance d’un bien immobilier, il s’agit à la fois du droit d’occupation et du droit de location du bien pour en tirer des revenus. L’usufruitier dispose de l’usufruit, seul ou avec d’autres usufruitiers, et doit conserver le bien en l’état.
- Démembrement: Partage du droit de propriété d’un bien entre nue-propriété et usufruit.
- Indivision: Situation dans laquelle se trouvent plusieurs personnes, indivisaires, qui se partagent la propriété d’un bien.
- Convention d’indivision: Document réalisé sous seing privé permettant de fixer toutes les règles de fonctionnement d’un indivision. Il s’impose à tous les indivisaires signataires jusqu’à son terme.
Vous souhaitez en savoir plus: contact@weezhome.org ou 09.72.60.38.86.