Le viager, un moyen pour assurer la qualité de vie des seniors

Un accroissement inédit du nombre de Seniors au cours de cette décennie

En mai dernier, le rapport interministériel sur le vieillissement de la population au cours de cette décennie n'a pas eu un grand écho dans les médias, pourtant le diagnostic est particulièrement clair et frappant, et les propositions mises en avant, intéressantes.

Les prévisions démographiques entre 2020 et 2030 prévoient à la fois une diminution de la population en France et Europe, et un vieillissement important dans notre pays ; le nombre des 75-84 ans en France va très fortement augmenter au cours de cette période. Pour rappel, l'espérance de vie s'établit à  85 ans pour les femmes et 79 ans pour les hommes.

Le rapport segmente les Seniors en 3 catégories. Le retraité actif, le retraité fragile ( à partir de 75-80 ans), et le retraité en perte d'autonomie (85 ans en moyenne). 85 ans, c'est l'âge moyen des entrées en Ehpad et celui de la majorité des bénéficiaires de l'allocation personnalisée d'autonomie, car la grande majorité des Seniors reste vulnérable sans toutefois entrer dans la dépendance.

Le rapport met l'accent sur la nécessité d'adapter l'environnement urbain à cette population, et parmi les 80 propositions qu'il contient, on peut retenir en particulier l'encouragement au développement des résidences seniors, la création d'un fond destiné à aider au financement pour l'adaptation des logements, etc...

Mais quelle option choisir pour l'avenir ? Maintien au domicile, résidence services ou maison de retraite ? Maison de Retraite Sélection dresse une check-list pour guider les intéressés et les familles.

Quid du financement pour aller vivre dans une résidence Sénior ou dans un Ehpad ?

En moyenne, le coût d'un hébergement ( incluant la chambre, un cadre plutôt agréable, la pension complète, le services à la personne, et les divers animations) est de 3.000 euros par mois, avec des différences selon les régions, selon que l'on choisissent un établissement public (2.000 € en moyenne) ou privé. Le coût mensuel peut s'échelonner de 3.000 € par mois en province, à 5.000 € pour un établissement dans l'Ouest parisien, et 6.000 € / mois à Paris.

Comment financer jusqu'à la fin de vie de tels coûts ? Le Viager peut être une réponse !

La vente en Viager 

Bien qu'ayant encore mauvaise réputation dans l'opinion en raison de l'aléa qu'il comporte pour les deux parties qui s'engagent dans une telle transaction, il inspire souvent le doute et les idées communes.

Pourtant, face au rallongement de la vie, au besoin de ressources financières pour couvrir sa fin de vie, et en tenant compte que ce sont les seniors qui détiennent en majorité le patrimoine immobilier, acquis et réalisé au cours de la vie active, la mobilisation du patrimoine immobilier pour amplifier les ressources nécessaires et durables en complément des pensions de retraites, des rentes de contrat d'assurance-vie, des revenus locatifs et fonciers, ou encore des aides des enfants, s'impose.

Plusieurs voies permettent de mobiliser ces ressources viagères

La vente immobilière en viager est une solution qui peut s'adapter à tout type de situation. En effet, elle inclut une vente en viager libre ou en viager occupé, le prix payé en partie au comptant (le Bouquet), l'autre partie sous forme de rente, assurant ainsi un revenu périodique et durable.

La vente en viager assure également la valorisation du patrimoine immobilier, eu égard au coût d'entretien qu'il nécessite.

Disposer de son patrimoine pour se constituer une rente viagère repose sur plusieurs options, différentes en nature et en droit. Parmi ces options, on peut citer :

La donation à charge de rente viagère

Un modèle de solidarité entre les générations d'une même famille. Le parent donne à son ou ses enfants un bien immobilier, à leur charge de verser une rente viagère à leur parent donateur.

La vente immobilière en viager

La vente d'un bien immobilier en viager est une vente dont le prix, en tout ou partie, est payé sous forme de rente dite viagère. Au terme de la vente, le vendeur, dit crédirentier, bénéficie de la rente à vie. Il se procure ainsi des ressources durables.

On distingue "Viager Libre" et "Viager Occupé". La vente peut ainsi se faire dans le cadre d'une vente en pleine propriété, l'acquéreur peut alors immédiatement occuper le bien ou le louer, ou dans le cadre d'une vente en nue-propriété dans laquelle le vendeur conserve la jouissance du bien. 

La composition du prix

La vente en viager repose sur le paiement d'un capital au jour de la vente et d'une rente. Aux fins de les déterminer, on s'appuie sur plusieurs éléments. Ainsi l'espérance de vie du vendeur crédirentier qui détermine la durée de paiement de la rente viagère, mais aussi la réserve du droit d'usage et d'habitation au bénéfice du même crédirentier.

La détermination du prix

Le prix s'appuie sur différents critères dont :

• L'évaluation du bien immobilier,
• La nature du viager, libre ou occupé. 
• La valeur économique ; dans le cas d'un viager occupé, cette valeur correspond à la valeur du bien déduction faite du droit d'usage et d'habitation ; dans le cas d'un viager libre, elle est égale à la valeur vénale du bien.
• Le Bouquet. Non obligatoire, il est pourtant fortement recommandé, et représente en général entre 10 et 30% de la valeur vénale d bien.
• Le montant de la rente. Selon le type de vente viagère, Il est calculé en appliquant un taux de rente selon le barème DAUBRY lui-même fixé en fonction de l'espérance de vie et en distinguant le sexe de chacun du ou des crédirentiers.

Les conseils pour bien vendre et pour bien  acheter

Pour bien vendre : 

Consulter un spécialiste en ce qui concerne le choix de la solution la plus adaptée et les calculs et clauses juridiques appropriées, lui faire confiance car il fera valider la solution par votre notaire.

Erreurs à éviter à tout prix : Tenter de vendre seul pour faire une simple économie d'honoraires, l'enjeu dépasse de loin cette considération et les risques potentiels y afférents.  

Pour bien acheter :

S'en tenir qu'à des critères financiers en donnant la priorité aux conditions financières plutôt qu'aux convenances personnelles.

Erreurs à éviter à tout prix : Choisir un bien qui corresponde à ses goûts ou à ses besoins du moment avec l'intention de l'habiter au terme du viager lorsqu'il sera libre. 

L'importance de la relation entre l'agent immobilier spécialiste et le Notaire

Le spécialiste, agent immobilier, effectuera la valorisation et le montage de la mise en vente en coordination avec votre Notaire, il commercialisera votre bien et trouvera votre débirentier, mais tout sera officialiser par un Notaire. Le viager est une transaction complexe reposant sur des multiples critères devant tenir compte de votre situation familiale et patrimoniale. 

Un véritable outil de gestion de son patrimoine

Pour conclure, l'allongement de la vie, le vieillissement, le déséquilibre fréquent entre les ressources disponibles et les besoins financiers au cours de la période de retraite, donne un nouvel intérêt au viager. Le viager devient de plus en plus un outil moderne de la gestion de son patrimoine.